El impago de las cuotas de comunidad es uno de los problemas más habituales de las comunidades de propietarios. Cuando un vecino deja de pagar, puede perjudicar a toda la comunidad si la falta de ingresos dificulta afrontar gastos de mantenimiento, reparaciones o servicios comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos para reclamar las cantidades pendientes, desde el requerimiento amistoso hasta la vía judicial.
Qué se considera un propietario moroso
Se considera moroso al propietario que no está al corriente del pago de las cantidades que debe aportar a la comunidad, incluyendo cuotas ordinarias, extraordinarias, derramas o aportaciones al fondo de reserva.
La deuda puede generar intereses desde el momento en que debía efectuarse el pago. La Junta puede establecer medidas disuasorias frente a la morosidad, siempre que sean proporcionadas y no abusivas.
Primer paso: la reclamación amistosa
Antes de iniciar una reclamación judicial suele ser recomendable realizar un requerimiento de pago. El administrador puede comunicar el importe pendiente y solicitar su regularización.
Es conveniente dejar constancia del importe, conceptos, fechas de vencimiento, intereses, plazo concedido y forma de pago.
El acuerdo de junta y la certificación de la deuda
Si el propietario continúa sin pagar, la comunidad puede adoptar las medidas necesarias para reclamar judicialmente la deuda. Para acudir al procedimiento monitorio especial debe existir una certificación del acuerdo de liquidación de la deuda, con el desglose correspondiente, y acreditarse su comunicación al propietario.
El procedimiento monitorio: cómo funciona
El procedimiento monitorio permite reclamar judicialmente cuotas impagadas. El propietario recibirá un requerimiento y deberá pagar u oponerse. Si paga, finaliza la reclamación. Si no paga ni se opone, puede iniciarse la ejecución. Si se opone, el procedimiento puede continuar por la vía que corresponda.
La legislación vigente contempla además la posibilidad de solicitar embargo preventivo en determinados supuestos.
Intereses, costas y reclamación de gastos
La deuda puede incluir intereses y, en los términos establecidos legalmente, gastos y costes asociados a la reclamación. La Junta puede establecer determinadas medidas disuasorias, siempre que sean proporcionadas, no abusivas y no afecten a la habitabilidad.
Consecuencias para el moroso: privación del voto y anotación
El propietario moroso puede asistir a las juntas e intervenir en ellas, pero puede quedar privado del derecho de voto mientras mantenga su situación de morosidad, en los términos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
La legislación también reconoce una afección del inmueble respecto de determinadas deudas comunitarias. Actualmente el adquirente responde con el propio inmueble de determinadas cantidades correspondientes a la anualidad de adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Cómo previene la morosidad un buen administrador
Un administrador puede establecer un sistema de seguimiento periódico de recibos y detectar rápidamente los primeros impagos.
- Control periódico de recibos pendientes.
- Comunicación rápida con propietarios.
- Reclamaciones documentadas.
- Seguimiento individualizado.
- Información periódica a la Junta.
- Inicio de acciones judiciales cuando sea necesario.
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