Gestionar una comunidad de propietarios implica mucho más que organizar las juntas y pagar las facturas. Durante 2026, las comunidades deben cumplir una serie de obligaciones relacionadas con la conservación del edificio, la gestión económica, la accesibilidad, la documentación y, cada vez más, la eficiencia energética.
Además, no todas las obligaciones son iguales para todas las comunidades. La antigüedad del edificio, sus características, las instalaciones existentes y la normativa autonómica o municipal pueden determinar qué actuaciones son necesarias.
El marco legal: Ley de Propiedad Horizontal
La principal norma que regula las comunidades de propietarios en España es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). La Ley establece las obligaciones de los propietarios, las competencias de la Junta de propietarios, las funciones del presidente y del administrador y las reglas para adoptar acuerdos.
Obligaciones económicas: presupuesto, cuotas y fondo de reserva
La Junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad. Cada propietario debe contribuir a los gastos generales conforme a su cuota de participación, salvo que exista un régimen específico conforme a la normativa.
Pago de las cuotas comunitarias
El impago de las cuotas puede generar problemas de tesorería y dificultar que la comunidad pueda afrontar reparaciones, contratos de mantenimiento o gastos ordinarios.
El fondo de reserva
Las comunidades deben disponer de un fondo de reserva destinado, entre otras finalidades, a obras de conservación, reparación y rehabilitación, determinadas actuaciones de accesibilidad y eficiencia energética. En 2026, el fondo de reserva no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.
Libro de actas y documentación obligatoria
Los acuerdos deben reflejarse en un libro de actas, diligenciado por el Registro de la Propiedad conforme al procedimiento establecido. El secretario debe custodiarlo y conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes.
También conviene mantener organizada toda la documentación: contratos, facturas, presupuestos, seguros, informes técnicos, inspecciones, certificados y documentación de obras.
Inspección Técnica de Edificios (ITE) y conservación
La comunidad debe realizar las obras necesarias para mantener adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes, garantizando seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
En determinados edificios puede ser obligatorio realizar una Inspección Técnica del Edificio (ITE) o un Informe de Evaluación del Edificio (IEE). En la Región de Murcia existen además plazos específicos para determinados edificios, por lo que debe comprobarse la antigüedad del inmueble y la normativa municipal aplicable.
Eficiencia energética y obligaciones ambientales
La eficiencia energética tiene cada vez más importancia en la gestión de los edificios residenciales. Las actuaciones pueden incluir mejora del aislamiento, iluminación eficiente, instalaciones de energía renovable, autoconsumo, climatización y rehabilitación energética.
Antes de aprobar obras importantes puede ser interesante comprobar si existen subvenciones y qué requisitos debe cumplir la comunidad.
Accesibilidad: cuándo es obligatoria y quién paga
La Ley de Propiedad Horizontal considera obligatorias determinadas actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal y los ajustes razonables. La obligación concreta y el reparto del coste dependen de las circunstancias de cada caso, incluyendo el tipo de actuación, su coste y posibles ayudas públicas.
Calendario de obligaciones de la comunidad en 2026
Durante todo el año
- Controlar el pago de las cuotas.
- Gestionar los posibles impagos.
- Mantener las instalaciones comunes.
- Atender las reparaciones necesarias.
- Mantener actualizado el seguro.
- Conservar correctamente la documentación.
- Revisar contratos de mantenimiento.
- Comprobar el fondo de reserva.
Una vez al año
La Junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto.
Cuando corresponda
La comunidad debe comprobar si está obligada a realizar una ITE o IEE y cumplir las inspecciones y mantenimientos exigidos para sus instalaciones.
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Gestionar correctamente una comunidad requiere conocer la normativa, controlar la documentación, supervisar los gastos y anticiparse a las necesidades del edificio.
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